RevPAR là gì và cách đọc ADR, Occupancy cho khách sạn 20–100 phòng

Nhiều chủ khách sạn theo dõi rất kỹ doanh thu từng ngày, nhưng lại khó trả lời một câu hỏi đơn giản: giá phòng của mình đang làm việc hiệu quả đến đâu? Ba chỉ số ADR, Occupancy và RevPAR giúp trả lời câu hỏi đó một cách ngắn gọn, nếu bạn đọc chúng cùng nhau thay vì đọc riêng từng chỉ số.

1. ADR là gì?

ADR là giá phòng trung bình trên mỗi phòng đã bán, tính bằng tổng doanh thu phòng chia cho số phòng đã bán. Ví dụ minh họa: một khách sạn bán được 40 phòng trong một ngày, tổng doanh thu phòng là 40.000.000 đồng, thì ADR là 1.000.000 đồng. Con số này không phải doanh thu thật của một khách sạn cụ thể, mà chỉ là cách tính để bạn hình dung công thức. ADR cao có thể nghĩa là bạn đang bán được giá tốt, nhưng cũng có thể nghĩa là bạn chỉ bán được những phòng giá cao trong khi nhiều phòng khác còn trống. Vì vậy ADR không nên đọc một mình.

2. Occupancy là gì?

Occupancy là tỷ lệ lấp đầy phòng, tính bằng số phòng đã bán chia cho tổng số phòng có sẵn, nhân với 100 phần trăm. Ví dụ minh họa: khách sạn có 50 phòng, bán được 40 phòng trong một ngày, thì Occupancy là 80 phần trăm. Đây cũng chỉ là ví dụ minh họa cho công thức, không phải số liệu thật của một cơ sở nào. Occupancy cao cho thấy nhu cầu tốt, nhưng nếu đi kèm với giá quá thấp, bạn có thể đang làm việc rất nhiều mà thu về ít. Occupancy thấp cho thấy phòng còn trống nhiều, nhưng chưa chắc đã là xấu nếu bạn đang giữ giá cao cho một phân khúc khách sẵn sàng trả nhiều hơn.

3. RevPAR là gì và tính như thế nào?

RevPAR là doanh thu trên mỗi phòng có sẵn, tính bằng ADR nhân với Occupancy, hoặc bằng tổng doanh thu phòng chia cho tổng số phòng có sẵn. Ví dụ minh họa: ADR là 1.000.000 đồng và Occupancy là 80 phần trăm, thì RevPAR là 800.000 đồng. Một lần nữa, đây chỉ là ví dụ minh họa cho công thức, không phải doanh thu thật của một khách sạn cụ thể.

RevPAR quan trọng vì nó kết hợp cả giá và công suất trong một con số. Một khách sạn bán phòng giá cao nhưng để trống nhiều phòng có thể có RevPAR thấp hơn một khách sạn bán giá vừa phải nhưng lấp đầy tốt. Ngược lại, một khách sạn luôn đầy phòng nhưng bán giá quá thấp cũng có thể có RevPAR thấp hơn một khách sạn bán ít phòng hơn nhưng giữ được giá tốt.

4. Đọc ba chỉ số cùng nhau qua bốn tình huống

Tình huống một: ADR tăng, Occupancy giảm nhẹ, RevPAR tăng. Đây thường là tín hiệu tốt: bạn tăng giá mà vẫn giữ được phần lớn lượng khách. Tình huống hai: ADR tăng, Occupancy giảm mạnh, RevPAR giảm. Đây là tín hiệu cảnh báo: giá mới đã vượt quá mức khách trong khu vực sẵn sàng trả, hoặc đối thủ đang có giá tốt hơn rõ rệt. Bạn nên xem lại bảng so sánh giá đối thủ và cân nhắc điều chỉnh giá về vùng khách chấp nhận được.

Tình huống ba: ADR giảm, Occupancy tăng mạnh, RevPAR tăng. Đây là tín hiệu chấp nhận được khi giảm giá có chủ đích: lượng khách tăng đủ nhiều để bù lại mức giá thấp hơn, và doanh thu trên mỗi phòng có sẵn vẫn tăng lên.

Tình huống bốn: ADR giảm, Occupancy tăng nhẹ, RevPAR giảm. Đây là tình huống xấu nhất: bạn giảm giá mà lượng khách tăng không đủ để bù lại. Lúc này giảm giá thêm thường không phải đáp án, mà cần xem lại kênh bán, hiển thị trên OTA, đánh giá của khách và nhóm đối thủ bạn đang so sánh.

5. Cách theo dõi hằng tuần và sai lầm hay gặp

Bạn không cần theo dõi từng giờ. Một nhịp phù hợp cho quy mô 20 đến 100 phòng là mỗi tuần một lần, nhìn lại ADR, Occupancy và RevPAR của tuần vừa qua, so với tuần trước và cùng kỳ tháng trước nếu có số liệu. Sau một tháng, bạn sẽ thấy rõ quyết định giá nào làm RevPAR tăng, quyết định nào làm RevPAR giảm.

HPM — Hotel Pricing Manager của ADC Vietnam, dành cho cơ sở độc lập 1–100 phòng, 1 cơ sở, có dashboard ADR, RevPAR, Occupancy và dự báo công suất. HPM không phục vụ chuỗi lớn.

Kết luận

ADR cho biết khách trả bao nhiêu cho một phòng đã bán, Occupancy cho biết bạn lấp đầy được bao nhiêu phòng, RevPAR kết hợp cả hai để cho biết mỗi phòng có sẵn đang tạo ra bao nhiêu doanh thu. Đọc ba chỉ số cùng nhau theo tuần, bạn sẽ biết khi nào nên giữ giá, khi nào nên điều chỉnh, và khi nào một quyết định giá đang làm việc hay đang làm hại doanh thu.

Bạn có thể tự trải nghiệm cách HPM hiển thị ADR, RevPAR, Occupancy và dự báo công suất trước khi quyết định. Đăng ký dùng thử 15 ngày tại hpm.adcvietnam.net. Liên hệ: info@adcvietnam.net, hotline 0939 936 168.